تبدو الآفاق رحبة أمام سوق العقارات التجارية في الإمارات خلال العام المقبل، لاسيما مع توجه الاهتمام إلى المباني الخضراء الصديقة للبيئة والمكاتب الفاخرة، وسط تفوق واضح لدبي، رغم المخاطر الخارجية الناتجة عن أسعار الفائدة المرتفعة وتباطؤ الاقتصاد العالمي، بحسب “بلومبرغ إنتليجنس”.
تشير التقديرات إلى استمرار الطلب القوي على المساحات المكتبية في الإمارات، بدعم من عوامل بينها جهود الدولة لترسيخ وضعها كمركز دولي لمجموعة من القطاعات الاقتصادية.
تحولت أبوظبي وجارتها دبي إلى نقطتين مضيئتين استثنائيتين في عالم العقارات التجارية بفضل تدفق كبرى الشركات المالية العالمية إليهما، وفقاً للتقرير؛ وما تزال معدلات الإشغال مرتفعة في كلتا المدينتين، بخلاف ما يحدث في مراكز الأعمال الأخرى حول العالم.
لكن السوق تتسم بمحدودية المعروض، خاصةً من المكاتب التجارية عالية الجودة والصديقة للبيئة والتي ينمو عدد الراغبين فيها منذ الجائحة. يبلغ صافي المعروض من المكاتب في دبي حالياً بوجه عام مستوى متدنياً عند 681 ألف متر مربع، مقابل 721 ألفاً في أبوظبي، وفقاً لـ”كوليرز إنترناشونال”.
عوامل تدعم دبي
يُتوقع أن تشهد سوق العقارات المكتبية في دبي وأبوظبي نمواً قوياً بوجه عام في العام المقبل، ويرجح أن تجذب دبي الطلب الأكبر بفضل نطاق وتنوع البنية التحتية، ضمن عوامل أخرى.
يعزز ذلك خطط توسعة مساحة المراكز المالية، حيث يبني مركز دبي المالي العالمي 3 أبراج مكتبية جديدة، فيما تعمل أبوظبي على توسعة نطاق المنطقة المالية الحرة إلى جزيرة الريم المجاورة لمقرها الحالي بجزيرة المارية، في خطوة من شأنها أن تزيد المساحة 10 أضعاف.
وتلقى دبي الدعم من تدافع أصحاب الأعمال صوب المساحات الفاخرة والمباني الحديثة، وهي نقطة قوة للإمارة التي تتمتع بمخزون قدره 7.9 مليون متر مربع من المكاتب الحديثة مرتفعة الجودة، مقابل 3 ملايين متر مربع لأبوظبي.
لتعويض تقادم المخزون الحالي من المكاتب في مناطق الأعمال المركزية التقليدية في أبوظبي، تركز “الدار العقارية“، أكبر مطور في الإمارة، على المباني الفاخرة، وتسعى لتوفير مساحات تتسم بالجودة ومكاتب تتمتع بالمرونة من حيث الخدمات في كل من أبوظبي ودبي.
وفق مسح أجرته “بلومبرغ إنتليجنس”، فإن حوالي 39% من الموظفين في أبو ظبي قالوا إن أرباب الأعمال رفعوا أو يخططون لزيادة مساحة العمل، فيما تزيد هذه النسبة في دبي إلى 44%.
من ناحية أخرى، انخفضت المساحات الشاغرة في مكاتب دبي إلى 8% هذا العام من 10% في الربع الرابع من عام 2023، بينما سجلت 15% في أبوظبي من 25% في الربع الأخير في 2023، ما يؤكد أن السوق تشهد تقلصاً في المعروض.
نمو يتفوق على آسيا
يُتوقع أن يتفوق النمو بقطاع العقارات التجارية في الإمارات حتى على هونغ كونغ السوق العقارية البارزة عالمياً. ويخطط 43% من أصحاب الأعمال في الإمارات، من إجمالي 600 شاركوا في المسح، يخططون لتعزيز المساحات المكتبية، وهي نسبة تفوق المتوقع في هونغ كونغ، حيث يرجح أن يكافح أصحاب العقارات لملء المساحات الشاغرة في النصف الثاني من العام، مع تقليص المستأجرين التجاريين للطلب.
بالإضافة إلى ذلك، تبلغ نسبة الشركات التي تنتقل إلى مساحات العمل المشتركة حوالي 14% في الإمارات، ويُتوقع أن ينعكس تطور ذلك الاتجاه خلال العام على ديناميكيات الطلب. في حين شهدت هونغ كونغ انخفاضاً في الطلب على تلك المساحات إلى 10% مقابل 21% قبل ستة أشهر.
جاذبية عوائد السوق
تصف “بلومبرغ إنتليجنس” سوق المكانب في الإمارات بـ”الجذابة”، إذ تدر العقارات التجارية في دبي عوائد بنسبة 5% وفي أبوظبي تصل إلى 6%، بينما تقلصت علاوة المخاطر مقابل سندات الخزانة الأميركية لأجل 10 سنوات منذ يونيو.
أيضاً باتت علاوة المخاطر للعقارات التجارية في دبي أقل من فارق العائد للاستثمار بالمكاتب الفاخرة في مدينة لندن مقارنة بالسندات الحكومية البريطانية. يهتم المستثمرون بعلاوة المخاطر لتقييم تكلفة تخصيص رأس المال بين الأصول غير السائلة مثل العقارات والسندات السيادية الخالية من المخاطر.
ومن المرتقب أن تتسم عائدات الإيجار في دبي وأبو ظبي بالجاذبية عندما تعود العوائد على سندات الخزانة الأميركية لأجل 10 سنوات إلى مستوياتها الطبيعية، بحسب “بلومبرغ إنتليجنس”.
مخاطر وتحديات
حيث توجد الفرص تتشكل المخاطر، وترى “بلومبرغ إنتليجنس” أن المخاطر تتمثل في استمرار أسعار الفائدة المرتفعة، مما يرفع بدوره تكلفة التمويل العقاري، وهو عامل سلبي للطلب خاصة للمشترين المعتمدين على الاقتراض فضلاً عن تأثيره العام على القدرة الشرائية، إذ عادةً تقلص الشركات إنفاقها واستثماراتها حين ترتفع الأسعار.
رغم أن “الاحتياطي الفيدرالي” الأميركي يواصل خفض الفائدة منذ سبتمبر، إلا أن محافظه جيروم باول قلص توقعاته لوتيرة التخفيضات في 2025، مما يشير إلى حذر أكبر بشأن وتيرة استمرار خفض تكاليف الاقتراض.
المخاطر قد تأتي أيضاً من تباطؤ نمو الاقتصاد العالمي، والذي ربما يلحق الضرر بمستويات النشاط والتوظيف، مما قد يؤدي إلى عزوف الشركات العالمية عن تأسيس أنشطة ومقرات في الإمارات، وكذلك يثبط شهية الشركات المحلية لإضافة الموظفين وتعزيز النشاط، الذي يستلزم إضافة المزيد من المساحات الإدارية.
صندوق النقد الدولي أفاد أن نمو الاقتصاد العالمي سيستقر للعامين الجاري والمقبل عند 3.2، معتبراً هذا المعدل “مخيب للآمال”، بناءً لتقرير آفاق الاقتصاد العالمي.
توسع فرص العمل من المنزل، والتي زادت منذ الجائحة، يلعب دوراً أيضاً في تحديد وتيرة إشغال العقارات التجارية. وهنا يشكل ارتفاع مستوى الإلزام النسبي للعمل من المكاتب عامل دعم في أبوظبي، إذ أفاد 27% من الموظفين في أبوظبي بأنه غير مسموح لهم بأيام عمل من خارج المكاتب مقابل 22% في دبي، مما يعزز الحاجة إلى توفير مساحات مكتبية إضافية للشركات في العاصمة.
